פרויקטי פינוי בינוי הם אלו המתרחשים במסגרת התחדשות עירונית. במסגרת פרויקטים אלו, בניינים ישנים נהרסים, דיירים מפונים (למשכנים חלופיים), ובמקומם – מוקמים בניינים חדשים. בניינים אשר חוזקו על פי תקני בנייה עדכניים ואולי גם גבוהים יותר, ביחס לבניין שנהרס. 

איך מתחילים בהליכי פינוי בינוי?

על מנת להתחיל בהליך פינוי בינוי, יש להחזיק במתחם אשר מוכרז בידי המדינה, כמתחם המיועד להליכי פינוי בינוי. שכן, במקרים רבים, פינוי בינוי יתייחס למתחמים שלמים, אשר יכלול כמות של מינימום 24 יחידות בנויות. על מנת לבצע הליכי פינוי בינוי, על 80 אחוז מבעלי הדירות להסכים לכך. ישנם סייגים, הנובעים מהתיקון לחוק פינוי בינוי, אשר אושרו בוועדת הפנים באוקטובר 2021:

1. הרוב הנדרש על מנת לתבוע בעל דירה, אשר לא מסכים לעסקה זו – הופחת לכדי שני שליש מבעלי הדירות.
2. בעלי דירות, אשר מחזיקים בנכסים שבוצעו בהם עבירות בנייה – לא ייחשבו בספירת קולות הדיירים לטובת חישוב הרוב. על כן, שיעור ההסכמה יכול לרדת גם ל-50 אחוזים.

על הדירה החדשה

על פי חוק, דיירי הבניין מקבלים משכן אחר בזמן הבנייה, במימונו של היזם הבונה. עם השלמת הבנייה, יקבלו את האפשרות לחזור לבניין החדש ולדירה חדשה שתיבנה. בין אם היא תהיה גדולה יותר או שלא, אפשר שערכה יהיה גבוה יותר מדירתם הישנה. ישנה אפשרות גם לקבל סכום כסף, במקום דירה – בהתאם למשא ומתן בין היזם והדיירים. הדירה הדשה תגיע עם ממ"ד. כאשר, הבניין עצמו יהיה חדש, ובסביבת תשתיות חדשות – לרבות שטחים ירוקים, פתרונות תחבורה, מרכזי קניות וכן הלאה.

על כן, אפשר לראות בפרויקטי פינוי בינוי כאקט של מכירת דירה ישנה, וקבלת דירה חדשה עם זכויות בנייה ממומשות. כך שעל פי החוק היבש, היו מתבקשים הדיירים לשלם מסי רכישה, שבח והיטל השבחה. ועם זאת, המדינה קבעה פטור מתשלומי אלה לדיירים, ואלו חלים דווקא על היזם. 

מסלולי פרוייקט פינוי בינוי

פרויקטי פינוי בינוי מגיעים באחד משני מסלולים. ישנו מסלול מיסוי ומסלול רשויות. 

במסלול רשויות:

1. המדינה מכריזה על מתחם כמתחם ייעודי עבור פינוי בינוי
2. תוקף הכרזתה תקף ל-6 שנים, ניתן להאריך אותו ב-6 שנים.
3. המדינה חותמת עם רשות מקומית רלוונטית על הסכם. ועל פי כן, מעבירה לרשות את האחריות לקידום הפרויקט.
4. על הרשות להכין תכנית מתאימה לגבי תוספת זכויות הבנייה
5. על הרשות להביא את התכנית לאישור סטטוטורי במוסדות תכנון. ובכך, להשלים את מה שצריך ברמה הציבורית, בכל הנוגע למוסדות ציבור, תשתיות ושטחים ציבוריים פתוחים.
6. המדינה תסייע ברמת המימון.
7. בעלי הדירות, יהיו נא אחראיים על קידום העסקה מול יזם.

במסלול מיסוי:

1. הדיירים מקדמים את הפרויקט, או לחילופין, יזם פרטי מקדם את הפרויקט
2. אלו, פונים למדינה על מנת להכריז על המתחם כייעודי עבור פינוי בינוי
3. הכרזתה של המדינה תקנה הטבות מע"מ, מס שבח ומס רכישה לגבי שירותי הבנייה
4. היזמים יממנו את הכנת התכנית המפורטת. (שבמסלול הרשויות, הרשות הייתה אחראית לה) – וקידום אישור לתכנית זאת בוועדות התכנון.
5. היזם לא ישלם על קרקע אך כן מקבל זכויות לבנייה. ספציפית, בניית 3 דירות חדשות עבור כל דירה שהורס. כאשר 2 נשארות לזכותו, ואחת נמסרת לדייר.

שלבים בביצוע פרוייקט פינוי בינוי

הליך פינוי בינוי מתבצע בשלבים, וישנו הליך מסודר, על מנת לשמור על זכויות הדיירים והגנה מפני סיכונים. ואכן, ישנה רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, וזו פרסמה מדריך לא מחייב עבור הדיירים, אשר מפרט עקרונות לטובת התקשרות עם יזם.  מדריך זה מפרט את שלבי תהליך פינוי בינוי, כדלקמן:

1. בתחילה, מתארגנים.
2. משמע, בוחרים נציגות דיירים, כמו גם עורך דין מייצג.
3. ניתן לקיים אספת דיירים, ולבחור נציגות אשר תהיה אחראית לקידום וליווי התהליך.
4. ניתן לבחור עורך דין המתמחה במקרקעין ובעסקאות פינוי בינוי בפרט, לייצוג הדיירים וענייניהם. 
5. יש לברר את עמדת העירייה לגבי פרויקט פינוי בינוי, כדרך מי שאחראי לנושא זה, אצל מהנדס העיר.
6. ההמלצה הכללית היא, להימנע מלחתום על מסמכים המקנים זכויות, או מגבילים את יכולתם של הדיירים לשאת ולתת. 
7. אך, אכן ניתן לחתום על מעין אישור או מסמך כוונות, אשר מוקצב בזמן, על מנת לסייע בקידומו של הפרויקט. נניח, לתקופה של 18 חודשים. כתב אישור זה, מביע את הנכונות העקרונית של הדייר לביצוע פינוי בינוי, בהינתן שהצדדים יסכימו בהמשך הדרך על התמורה ואכן יהפכו את זה להסכם מוסכם. 
8. ההמלצה היא להימנע מלאפשר לכתב אישור שכזה להקנות זכויות או להטיל מגבלות. ולציין בכתב האישור, שמה שכתוב בו כפוף להסכמה על זהותו של היזם ולבדיקת התמורה, והסכמה של תנאי ההתקשרות.
9. באופן כללי, מומלץ לבחון את חוסן היזם, את התמורה הכלכלית, את תנאי ההתקשרות ולנהל את התהליך על הצד השלם והמיטיב ביותר.

וכן הלאה.